Una corsa alla terra commerciale si sta diffondendo nell’America rurale e l’intelligenza artificiale è la forza dietro a tutto ciò. Gli acquisti di terreni per futuri data center hanno raggiunto circa 6 miliardi di dollari nella prima metà del 2026, un aumento del 79% rispetto all’anno precedente, secondo la società immobiliare commerciale Avison Young – e la frenesia degli acquisti sta facendo aumentare i valori delle proprietà rurali mentre innesca una reazione politica nelle comunità a cui viene chiesto di ospitare gli edifici.
La storia, riportata dalla CNBC, descrive come i miliardi di Wall Street investiti nell'informatica stanno trasformando i mercati fondiari in alcuni dei luoghi più improbabili del paese, mettendo alcune delle più grandi società statunitensi e i loro finanziatori contro i residenti locali alle prese con una nuova competizione per lo spazio, le infrastrutture e le risorse naturali. L'ampliamento è diventato l'impronta fisica che definisce il settore e la nostra copertura dell'infrastruttura AI ne tiene traccia, accordo per accordo.
Una corsa alla terra da 6 miliardi di dollari
La portata degli acquisti è notevole. Secondo Avison Young, quest’anno i data center hanno rappresentato il 27% dei siti di sviluppo negli Stati Uniti, la seconda categoria più alta dopo i condomini, superando edifici industriali, edifici per uffici, spazi commerciali e sviluppi ad uso misto.
E questa cifra riflette solo i data center stessi. Lo sviluppo commerciale in settori direttamente collegati, come le centrali idriche ed elettriche, e in settori indirettamente collegati, come l’edilizia abitativa per i lavoratori, probabilmente spingerà ancora più in alto la quota totale degli investimenti fondiari guidati dall’intelligenza artificiale.
La richiesta si riduce alla fisica. I data center ospitano enormi server pieni di potenti chip necessari per eseguire modelli e carichi di lavoro di intelligenza artificiale. Richiedono grandi quantità di elettricità e acqua per alimentare e raffreddare i server e, a causa della loro grande impronta fisica, grandi quantità di terreno.
"Dieci volte il valore"
Nelle comunità mirate allo sviluppo, il denaro è difficile da rifiutare – e difficile da accogliere.
Durante una protesta di luglio contro i data center a Lubbock, in Texas, il commissario statale per l'agricoltura Sid Miller ha preso il microfono per condividere le sue preoccupazioni sull'accaparramento dei terreni dei data center. "Quando iniziarono ad apparire, nessuno sapeva molto di loro", ha detto, secondo la CNBC. "Ho scoperto molto presto che stavano occupando i nostri migliori terreni agricoli. ... E gli sviluppatori a volte danno 10 volte il valore, quindi è difficile per gli agricoltori rifiutare."
I suoi commenti catturano la spaccatura che si sta manifestando nelle comunità agricole di tutto il Paese: alcuni proprietari terrieri stanno approfittando di offerte ben superiori al valore agricolo, mentre i vicini si mobilitano per fermare progetti che temono possano prosciugare le falde acquifere locali, intralciare le strade e rimodellare i paesaggi rurali per decenni.
Città in forte espansione ed economie secondarie
Dove vanno i data center, si stanno formando intere economie secondarie. Le aziende stanno correndo verso le aree rurali per costruire non solo le strutture stesse, ma anche le imprese che le costruiscono e le forniscono assistenza. Il rapporto della CNBC descrive le città in forte espansione che stanno sorgendo intorno ai cantieri tecnologici, trasformando l’uso del territorio in località di tutto il paese.
Questa trasformazione è una manna per alcuni – fornitori di attrezzature, appaltatori, hotel, costruttori edili – e una minaccia per altri che temono che le richieste infrastrutturali dell’informatica basata sull’intelligenza artificiale supereranno ciò che le piccole comunità possono fornire.
Lo schema si ripete ovunque i terreni a buon mercato incontrano l’energia disponibile. Un singolo campus su vasta scala può impiegare centinaia di lavoratori edili per anni, sostenendo motel, ristoranti e mercati di noleggio che le contee rurali hanno poca esperienza nell’accogliere – e altrettanto rapidamente si dirada quando termina la fase di costruzione, lasciando ai contribuenti infrastrutture costruite per un boom che è andato avanti.
Costi alle stelle nei mercati chiave
La pressione sui prezzi è più estrema nei corridoi dei data center consolidati. Secondo la società immobiliare CBRE, i costi dei siti nella Virginia del Nord e nel Nordest hanno superato gli 8 milioni di dollari per acro lo scorso anno, e la CNBC riferisce che gli sviluppatori offrono premi elevati per le proprietà con accesso affidabile alle reti elettriche regionali.
È difficile ottenere dati completi sui prezzi delle proprietà rurali correlate alla costruzione dei data center, ma numerosi report e analisi indicano che nelle aree chiave dei data center, i valori delle proprietà commerciali sono alle stelle: una dinamica che aumenta sia le basi imponibili che gli affitti, e che si diffonde man mano che gli acquirenti cercano terreni più economici lontano dagli hub saturi.
La Resistenza si sta organizzando
Secondo la CNBC, gli investitori si stanno ora preparando a una resistenza politica concertata, mentre i residenti si mobilitano per impedire la costruzione di data center nelle loro comunità. La reazione negativa sta arrivando mentre le richieste di energia e acqua del settore attirano un crescente controllo da parte di regolatori e politici.
La resistenza non è un’opposizione astratta alla tecnologia. I residenti valutano i compromessi immediati e concreti: terreni agricoli sottratti alla produzione, acqua prelevata dalle falde acquifere per irrigare i raccolti, sottostazioni e linee di trasmissione costruite attraverso i pascoli e pacchetti di incentivi fiscali negoziati con pochi input locali. Ciò che il report della CNBC chiarisce è che la parte che accetta gli accordi non è più l’unica voce nella stanza: i vicini, i consigli di contea e i funzionari statali sono sempre più parte dei negoziati.
I conflitti che emergono in luoghi come Lubbock prevedono una negoziazione nazionale su dove appartiene l’infrastruttura fisica dell’intelligenza artificiale, chi ne trae profitto e chi ne sostiene i costi. Per un settore abituato a muoversi alla velocità del software, il vincolo vincolante potrebbe rivelarsi qualcosa di molto più antico: terra, acqua e il consenso delle persone che vivono su entrambi.
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